מתי ניתן לפנות שוכר

אם השכרתם דירה, ודאי נתקלתם או שמעתם על בעיות הצצות מול שוכרים המפרים את הסכם השכירות. בין אם מדובר בהפרת סעיף יסודי בהסכם, בין אם מדובר בהשחתת רכוש ובין אם מדובר באי עמידה בתנאי התשלום או אי תשלום מיסים.

פינוי שוכר הוא כמובן הפתרון הרצוי. אלא שהמחוקק בהתייחסו לסוגית פינוי שוכר מנכס, העניק הגנות שונות שלמעשה מעקרות את יכולת המשכיר לפנות שוכר באופן עצמאי.

כיצד יודע המשכיר האם בידיו עילה לפינוי שוכר? מהם הקריטריונים המקנים לו את הכוח לדרוש פינוי שוכר?

 מתי רשאי המשכיר לדרוש פינוי שוכר?

חוק החוזים מאפשר להגדיר חלק מסעיפי הסכם, יהא אשר יהא, כסעיפים אשר הפרתם מזכה את הצדדים בביטול ההסכם.

יחד עם זאת לא כל הפרת סעיף מזכה בביטול החוזה ואלו צריכים להיות מרכזיים וחשובים מספיק כדי שיתירו את ביטול ההסכם, ולענייננו, פינוי שוכר מהדירה השכורה.

• פתיחת עסק בדירה – אם המשכיר השכיר דירת מגורים והשוכר פתח עסק בדירה, הרי שאם המשכיר הגדיר בחוזה את מטרת השכירות לדיור בלבד, זו עילה לביטול החוזה ופינוי שוכר.
• השחתה בזדון של רכוש המשכיר – אם השוכר שובר קירות או משחית באופן מודע שלא תוך שימוש רגיל וסביר בציוד, את רכושו של המשכיר –זו עילת פינוי שוכר.
• פעילות בלתי חוקית – הפיכת הדירה למאורת סמים, לקזינו או לכל פעילות המוגדרת כבלתי חוקית, היא עילה לפינוי שוכר ולביטול חוזה השכירות.
• הכנסת שוכר נוסף – אם השוכר משכיר חלק מהדירה לשוכר נוסף וגובה ממנו דמי שכירות, זאת ללא אישור המשכיר ובניגוד לתנאי ההסכם – זו בהחלט עילה לפינוי שוכר.
• אי תשלום דמי שכירות או אי פינוי הדירה לאחר תום החוזה

כאשר המשכיר מעוניין בפינוי שוכר ועוד בטרם נקיטת הליכים משפטיים, הוא נדרש לשלוח לשוכר מכתב התראה שבו הוא מפרט את הסיבות שבגין נדרש השוכר לפנות את הדירה וכן מתריע כי אם לא יפנה את הדירה, תוגש נגדו תביעה משפטית.

השוכר הפר את ההסכם. האם ניתן לבצע פינוי שוכר באופן עצמאי?

המחוקק הגן על השוכר וקבע כי לא ניתן לנקוט ביוזמה עצמית ולבצע פינוי שוכר ללא פנייה לערכאות משפטיות. כתוצאה מכך, גם הפעולות הבאות אסורות:

• החלפת מנעול
• סגירת ברז מים או ניתוק החשמל
• חסימת הכניסה לבית

וכל פעולה המונעת את שימושו של השוכר במושכר.

מצב זה הגורם לנזק יום יומי למשכיר ולמעשה משאיר אותו ללא יכולת פתרון מיידית, רוכך במקצת באמצעות הליכים משפטיים יעודיים שמטרתם להביא לפינוי שוכר באופן מהיר וחוקי.

מהן האפשרויות המשפטיות לפינוי שוכר?

השכרתם דירה, השוכר הפר את ההסכם באופן יסודי ואתם סבורים כי בידכם עילה טובה לתבוע את פינויו המיידי. כאמור, המחוקק נתן ליבו לבעיה זו ומציע שתי אלטרנטיבות לפינוי שוכר באופן חוקי:

• הגשת “תביעה לפינוי מושכר” – הליך זה שהוא חלק חדש יחסית מתקנות סדר הדין האזרחי, מציע מסלול משפטי מהיר הממוקד בפינוי שוכר מהדירה.
  יתרונו של ההליך כאמור הוא בפרקי הזמן הקצרים המנויים בחוק: ההליך אורך זמן קצר, בדרך כלל עד 60 יום; המשכיר מגיש כתב תביעה ואילו השוכר אינו רשאי להגיש כתב תביעה, גם לא נגד צד ג’; התביעה מתמקדת אך ורק בתביעת פינוי שוכר ואינה נוגעת לתביעות כספיות נוספות שיש למשכיר נגד השוכר כדוגמת נזקים, אי תשלום ועוד.

אם בתום הדיון התקבלה תביעתו של המשכיר, בית המשפט יורה על הוצאת צו פינוי לשוכר. לא קוים הצו גם לאחר פתיחת תיק בהוצאה לפועל, השוכר יפונה באמצעות קבלני פינוי או באמצעות המשטרה.

• אם המשכיר אינו מסתפק בפינוי שוכר ומעוניין לכרוך בתביעתו גם את העניינים הכספיים, הרי שהאלטרנטיבה המשפטית השנייה שבידו לנקוט היא להגיש תביעה בסדר דין מקוצר במסגרתה תובע גם פינוי שוכר וגם נזקים ממוניים.

השוכר אינו רשאי להגיש כתב הגנה אלא באישור בית המשפט בלבד.

כדי “להנות משני העולמות”, מומלץ כי בד בבד עם הגשת תביעה לפינוי שוכר, תוגש תביעה בסדר דין מקוצר על הנזקים הרכושיים שהשוכר גרם לדירה המושכרת.

חשוב להדגיש כי מטרתם של הליכים אלו הן להפחית את הנזק שנגרם למשכיר מעצם שהות השוכר בדירה ולכן חיוני להגיש את התביעה לפינוי מושכר או את התביעה בסדר דין מקוצר, ברגע שהמשכיר סבור כי השוכר הפר את ההסכם באופן המקנה למשכיר עילת פינוי.

ובקצרה: סוגית פינוי שוכר היא סוגיה המטרידה בעלי בתים רבים. אלו עומדים פעמים בפני מצב שהשוכר מפר באופן בוטה את ההסכם, ואין בידם לעשות דבר כדי להוציאו מדירתם.

חשוב להדגיש בהסכם השכירות את הסעיפים המקנים עילת פינוי שוכר. אם בכל זאת הפר השוכר את ההסכם, הרי שיש להיזהר מלנקוט כל פעולה עצמאית העלולה לגרור אחריה תביעה של השוכר נגד המשכיר.

הדרך היחידה היא פנייה לערכאות משפטיות באמצעות שני המסלולים הקיימים: תביעה לפינוי מושכר, תביעה בסדר דין מקוצר, או שילוב של שתי האופציות.